2024-03-24 10:47 公共建筑
司法拍卖的房产类型一般来说包括住宅、商业楼、厂房和土地等。住宅比较普遍，持有税费成本不高，大家一致认为房子是当前最好的投资品，尤其是法拍住宅，有明显的折价空间，其风险和交易背后的成本相对容易理解，也比较容易处理。这篇文章我们要说的是非住宅类，以厂房为例，抛砖引玉，希望给大家一些提示和建议：
了解厂房的基础信息，最重要的包含土地的使用的时间、性质、面积和地上建筑物等信息。同时也要匹配自己的需求，如厂房面积，结构、建筑物层高、物流方便性等是不是自己所需要的，另外还得最大限度地考虑交通及员工的生活便利性等软件配套。
有些厂房在成功拿到房产证之后又自行扩建或增建了一部分建筑物，但这部分建筑物没有报建及登记在房产证内，那就是属于违反相关章程的建筑。违建影响过户。
厂房的交易过户涉及的税费项目比较多，除了增值税及附加税、所得税（根据权属人判断）、契税，印花税等，还有一个最重要的税种就是土地增值税。土地增值税属于四级累进税，税率由30%到60%，由增值额决定。土地增值税涉及抵扣项目和重置评价估计价格，因此如果要较准确预测交易成本就要想办法取得抵扣项目的信息，例如土地当时的交易价格等。重置评估这部分不是市场评价估计价格，是建筑成本，不考虑商业地段等因素的影响。
购买厂房除了计算交易成本也要考虑持有成本，例如土地使用税、房产税。还有，有些地区对每亩土地占用面积的税费要求等。
购买法拍厂房，法律上要着重关注厂房是不是真的存在租约、是否有第三人对房产提出执行异议等。是不是真的存在其他可能存在房产拍卖、交付或使用造成障碍的法律风险等。
在决定是否拍厂房前，需要了解确定的事情非常多，制定一个详细的计划，针对每个涉及内容有几率存在的问题，逐个落实解决，做到在参拍前对想竞拍标的全方面了解，避免因对信息的掌握不全面，对税费的测算不清晰、对过户的政策不明了，对法律的理解不到位，从而给我们自己所带来意外的风险。